Darea în plată pentru valoarea reziduală după executare, fără notar indicat
În practica juridică recentă apare frecvent situația debitorilor care, după executarea silită a imobilului ipotecat și adjudecarea acestuia la licitație publică, rămân cu o datorie reziduală semnificativă. În lipsa imobilului în patrimoniu, se pune problema dacă mecanismul reglementat de Legea nr. 77/2016 mai poate fi utilizat și, în mod particular, dacă notificarea de dare în plată este valabilă atunci când nu indică un notar și nu mai există un bun de transmis.
În cadrul unui contract de credit ipotecar, creditorul are dreptul de a urmări bunul adus în garanție în caz de neplată. Dacă imobilul este adjudecat la un preț inferior soldului total al creditului, diferența rămasă constituie valoare reziduală.
Această sumă continuă să fie datorată, iar creditorul poate urmări alte bunuri sau venituri ale debitorului. Practic, debitorul pierde locuința și rămâne în continuare obligat la plată.
Într-o asemenea situație, se ridică problema dacă mai poate fi activat mecanismul dării în plată, în condițiile în care bunul ipotecat a fost deja valorificat.
-
Poate fi invocată Legea dării în plată fără existența imobilului?
Deși la prima vedere ar părea că mecanismul dării în plată presupune în mod necesar transferul dreptului de proprietate, interpretarea dată de instanțe și de Curtea Constituțională a evidențiat faptul că esența legii nu constă exclusiv în transferul bunului, ci în restabilirea echilibrului contractual afectat de impreviziune.
În numeroase cauze, instanțele au reținut că, dacă imobilul a fost deja executat, dar datoria nu a fost acoperită integral, situația de dezechilibru persistă. Debitorul nu mai deține bunul, dar continuă să suporte consecințele economice ale contractului.
Prin urmare, darea în plată poate funcționa ca un mecanism de stingere a obligațiilor rămase, chiar dacă transferul dreptului de proprietate nu mai este posibil în mod efectiv, deoarece garanția a fost deja valorificată.
-
Impreviziunea – element esențial
Aplicarea Legea nr. 77/2016 este condiționată de existența impreviziunii, așa cum a statuat Curtea Constituțională.
Impreviziunea presupune:
- apariția unor împrejurări excepționale și neprevizibile;
- afectarea gravă a capacității debitorului de a-și executa obligațiile;
- crearea unui dezechilibru contractual major.
Pierderea imobilului prin executare silită, combinată cu menținerea unei datorii considerabile, poate constitui un argument solid privind existența impreviziunii, mai ales în contextul fluctuațiilor valutare sau al crizelor economice.
-
Notificarea fără indicarea notarului – este nulă?
Potrivit legii, notificarea trebuie să cuprindă:
- intenția de a stinge obligațiile prin dare în plată;
- identificarea contractului;
- stabilirea unei date pentru prezentarea părților la notar.
În practică, au existat situații în care notificarea nu a indicat un notar concret, mai ales în ipoteza în care imobilul nu mai există în patrimoniul debitorului și nu mai poate fi încheiat un act translativ de proprietate.
Creditorii au invocat adesea nulitatea notificării pe acest motiv, susținând că lipsa notarului ar face imposibilă procedura.
Totuși, o asemenea interpretare este excesiv formalistă. Atunci când imobilul a fost deja adjudecat și nu mai există un bun de transmis, rolul prezentării la notar devine pur formal. În realitate, obiectul notificării nu mai este transferul dreptului de proprietate, ci constatarea stingerii obligațiilor rămase.
Instanțele au apreciat că lipsa indicării notarului nu afectează esența notificării, în măsura în care creditorul a fost informat în mod clar asupra intenției debitorului și are posibilitatea de a formula contestație.
Scopul legii este protecția debitorului și restabilirea echilibrului contractual, nu anularea procedurii pentru vicii pur formale.
-
Lipsa imobilului
Faptul că imobilul nu mai există în patrimoniul debitorului nu trebuie interpretat ca un impediment absolut. Dimpotrivă, în anumite spețe, instanțele au reținut că executarea silită deja realizată reprezintă o formă de valorificare a garanției, iar menținerea unei datorii suplimentare ar echivala cu o dublă sancțiune pentru debitor.
În această logică, darea în plată poate avea rolul de a pune capăt definitiv raportului obligațional, atunci când scopul inițial al contractului – dobândirea și păstrarea locuinței – a devenit imposibil.
-
Efectele admiterii notificării
Dacă instanța constată îndeplinirea condițiilor prevăzute de Legea nr. 77/2016 și existența impreviziunii, efectul este stingerea integrală a obligațiilor izvorâte din contract.
Aceasta presupune:
- anularea valorii reziduale;
- încetarea executărilor silite începute pentru diferență;
- imposibilitatea creditorului de a mai formula pretenții.
Pentru debitor, aceasta reprezintă eliberarea completă de povara unui credit care, în fapt, și-a pierdut finalitatea economică.
Chiar dacă imobilul ipotecat a fost vândut la licitație și nu mai există un bun de transmis, mecanismul reglementat de Legea nr. 77/2016 poate fi utilizat pentru stingerea valorii reziduale rămase.
Lipsa indicării notarului în notificare nu atrage automat nulitatea acesteia, în special în situația în care obiectul procedurii nu mai este transferul proprietății, ci constatarea stingerii datoriei.
Interpretarea trebuie realizată în spiritul deciziilor Curtii Constitutionale, care au subliniat rolul impreviziunii și necesitatea restabilirii echilibrului contractual.
În concluzie, debitorii care au pierdut imobilul prin executare silită și se confruntă cu o valoare reziduală pot utiliza notificarea de dare în plată ca instrument juridic de protecție, chiar și în absența indicării unui notar și în lipsa unui bun de transmis, cu condiția demonstrării impreviziunii și a dezechilibrului contractual.
|
Părţi
|
Şedinţe
|
Av. Lazar Ioan
Tel. 0721449675